PJL visant la relance et la décentralisation du logement
Nous connaissons nationalement une crise du logement qui révèle des fractures et inquiétudes dans la population, toutes générations confondues.
La Savoie est elle-aussi concernée, au regard de la pression foncière, de l’attractivité économique et touristique qui ont un impact évident sur le coût des terrains et logement.
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement cherche donc à répondre à partir de plusieurs mesures fortes à cette crise.
Toutefois, à l’occasion de la discussion générale pendant laquelle je suis intervenue, je n’ai pas manqué de regretter son manque d’ambition et l’absence de prise en compte des spécificités du logement en zone de montagne.
A propos du contenu du projet de loi, suite aux travaux du Sénat, il convient de souligner les apports de différents articles :
• L’article 1er met en place le Troisième programme national de renouvellement urbain (TPNRU), qui couvrira la période 2026-2040 et s’articulera autour de 6 axes (sécurité, services publics du quotidien, emploi, transition écologique, mixité sociale, éducation et santé), que devront traduire les conventions de projet de renouvellement urbain. La liste des quartiers éligibles sera fixée par décret sur proposition du Conseil d’administration de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). L’article prévoit de doter le TPNRU de 5 milliards d’euros et d’en confier la réalisation à l’ANRU. En commission, les Sénateurs ont adopté des amendements visant à prévoir la consultation des préfets sur la liste des quartiers éligibles au TPNRU. En séance, le Sénat a adopté un amendement visant à associer les habitants et les représentants des associations et des acteurs économiques à la définition, la mise en œuvre et l’évaluation des projets de renouvellement urbain.
• L’article 2 crée les « périmètres de développement du logement » pour faciliter la construction de logements et d’équipements publics dans les territoires marqués par des évolutions démographiques ou des développements économiques. Au sein de ces périmètres, des dérogations au droit de l’urbanisme pourront être accordées pour une durée de 5 ans. Le maire peut accorder des dérogations au PLU et aux OAP du PLU pour les projets de logements à créer. Ces périmètres peuvent enfin contenir des bâtiments d’hébergement types EHPAD, résidences universitaires ou FJT.
• L’article 4 modifie le dispositif Jeanbrun (dit « statut du bailleur privé »), c’est-à-dire de l’avantage fiscal créé en loi de finances pour 2026 en faveur de l’investissement locatif. Il est étendu aux maisons individuelles à rénover ou ayant fait l’objet d’une rénovation ainsi qu’aux acquisitions de locaux non affectés à l’habitation devant être transformés en logements. Cet article exclut de l’avantage fiscal les logements comportant, après travaux, une chaudière fossile et adapte l’avantage fiscal aux outre-mer. En séance, le Sénat a adopté des amendements visant à : Recentrer l’exclusion des locations du Jeanbrun sur les seuls membres du foyer fiscal du bailleur ; Supprimer le seuil de 20% de travaux exigibles pour bénéficier du Jeanbrun, au profit de l’exigence d’atteindre une étiquette D (ou E lorsque l’étiquette est G) et suppression de la condition d’absence de chaudières fossiles ; Sécurisation de l’application du Jeanbrun aux SCPI (double avis favorable).
• L’article 6 clarifie les obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location.
Ainsi, cet article : Précise que les logements seront considérés comme non décents s’ils n’atteignent pas le niveau de performance énergétique exigible à la date du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail ; Prévoit que le logement est réputé décent si le propriétaire peut attester de la réalisation de tous les travaux de rénovation techniquement et juridiquement réalisables (dans les copropriétés, l’absence de travaux du fait d’un refus de l’AG permet de déclarer les logements décents pendant 18 mois. Au-delà, le copropriétaire devra réitérer sa demande auprès de l’AG) ; Permet la location de logements classés F ou G, malgré le calendrier d’interdiction, si le propriétaire a signé un contrat de rénovation permettant d’atteindre le critère de décence en 3 ans ou si le syndicat de copropriétaires a signé un contrat de travaux permettant d’atteindre le critère de décence en 5 ans ; Prévoit que l’obligation de décence énergétique est réputée satisfaite lorsque le logement est protégé au titre des monuments historiques ; Encadre le montant de la minoration de loyer prononcée par le juge en cas de non-respect de l’obligation de décence énergétique le temps que les travaux de rénovation soient satisfaits.
En commission, les Sénateurs ont adopté des amendements visant notamment à inclure, dans les contraintes prises en compte pour apprécier le respect de l’obligation de décence énergétique, les coûts manifestement disproportionnés des travaux par rapport à la valeur du bien.
En séance, le Sénat a adopté des amendements visant, quant à eux, à : Imposer au propriétaire d’une passoire thermique de justifier, avant toute remise de son bien sur le marché locatif, qu’il a réalisé l’ensemble des travaux d’amélioration de la performance énergétique techniquement possibles ; Prendre en compte le DPE collectif dans les critères de décence ; Supprimer l’exonération automatique des exigences de rénovation lorsque le logement est situé dans un périmètre protégé au titre des monuments historiques ; Rétablir la durée de 18 mois (que la commission avait portée à 3 ans) pendant laquelle un refus des travaux par l’AG des copropriétaires peut être prise en compte pour réputer décent un logement ; Rétablir la référence à la diligence du bailleur en vue de « l’adoption » de résolutions en AG (au lieu de « l’examen » des résolutions) ; Limiter dans le temps la dérogation permettant de déclarer décent un logement dont le propriétaire a conclu un contrat de travaux de rénovation énergétique. Les contrats de travaux devront avoir été signés avant 2030 ; Supprimer la disposition permettant de lever l’obligation de rénovation énergétique si le locataire fait obstacle aux travaux.
• Article 6 bis fixe des mesures en faveur de l’accélération des travaux d’adaptation des logements aux vagues de chaleur et d’amélioration du confort d’été et ainsi : Introduit en commission par amendement des rapporteures, l’article vise à compléter le projet de loi pour y inclure des mesures en faveur de l’adaptation des logements aux vagues de chaleur ; Intégre le confort d’été dans la définition de la rénovation énergétique performante, en prévoyant sa prise en compte au titre d’un 7ème poste de travaux à étudier, notamment dans le cadre du parcours accompagné de MaPrimeRénov’; Prévoit que les plans pluriannuels de travaux, obligatoires depuis le 1er janvier 2025 dans les copropriétés des immeubles de plus de 15 ans, intègrent les travaux nécessaires à la lutte contre la surchauffe et à l’amélioration du confort d’été ; Elargit la « clause passerelle » des règles de vote en AG de copropriété aux travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, lorsqu’ils ont pour objet l’installation d’une climatisation ; Transforme le régime d’avis conforme des ABF en un régime d’avis simple pour l’installation de protections solaires extérieures (volets).
En séance, le Sénat a adopté des amendements visant à : Appliquer la clause passerelle pour les travaux d’installation de protections solaires et permettre de financer par un emprunt collectif les travaux d’intérêt collectif d’installation de protections solaires extérieures ; Elargir les dérogations permettant l’installation de climatisations à l’ensemble des systèmes de rafraîchissement ; Faire prendre en compte les objectifs de rénovation thermique dans les avis des ABF.
• L’article 7 vise à augmenter les plafonds de loyers des logements sociaux (donc les ressources des bailleurs) prévus dans les conventions APL. Le préfet (après avis de la Commune) pourra ainsi autoriser la hausse de ces plafonds : Pour les logements sociaux achevés depuis au moins 40 ans et dont les prêts réglementés finançant la construction ou l’acquisition ont été remboursés, lorsque ces logements ont fait l’objet de travaux améliorant leur performance énergétique ; Lorsqu’une opération de construction ou d’acquisition avec amélioration de logements sociaux existants, réalisée par un OHLM qui en est le propriétaire, inclut une part minimale de logements en PLAI. La hausse éventuelle des loyers ne concerna que les nouveaux locataires.
• L’article 10 attribue au maire, lors de la mise en location de logements sociaux (à l’exception des logements destinés aux agents civils et militaires de l’Etat) la possibilité de proposer à la Commission d’Attribution de Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements (CALEOL) l’ordre de classement des candidats présentés pour l’attribution de chaque logement par les réservataires ou l’Organisme de Logement Social (OLS), tout en respectant les ordres de priorités fixés par la loi ; Crée une commission de concertation dans chaque OLS, chargée de suivre la construction et les primo-attributions de logements neufs et de veiller à la mixité sociale au sein des bâtiments en instaurant un échange entre tous les réservataires et le bailleur. La commission est présidée par le maire.
En commission, le Sénat a rétabli les dispositions relatives au rôle des maires dans les attributions des logements sociaux votées dans la proposition de loi CHOC portée alors par la Présidente de la Commission des Affaires économiques, membre du Groupe Les Républicains. Il s’est agi d’instaurer un droit de véto du maire pour les primo-attributions (non limité aux seuls cas de candidats ayant causé des troubles à l’ordre public) ; de supprimer l’absence d’arrêté de carence SRU ou de signature d’un CMS pour bénéficier du droit de véto ; de remplacer la présidence tournante des CALEOL intercommunale par la présidence par un conseiller municipal et voix consultative du président du Conseil départemental dans les CALEOL ; de déléguer le contingent préfectoral (hors 5% fonctionnaires) à la commune lors de la première mise en location d’un programme.
• L’article 11 (nouveau) vise à simplifier les procédures de relogement dans le cadre d’opérations de démolition/reconstruction, y compris celles réalisées par les SEM et y compris dans les outre-mer
Tel que modifié par la Commission des Affaires économiques du Sénat dont je suis membre, il convenait donc de soutenir ce projet de loi
En vue de la Séance, j’ai néanmoins entrepris d’enrichir le texte par plusieurs amendements visant :
• à prendre en compte, dans la politique nationale énergétique, les besoins et spécificités de la rénovation thermique et énergétique des bâtiments situés en zones de montagne ;
• à déterminer, suite à des rapports gouvernementaux qui devront être remis un an après l’adoption de la loi, les modalités de création d’un mécanisme de solidarité territoriale destiné à accompagner la transition des territoires de montagne, notamment en matière de rénovation énergétique du parc immobilier et l’adaptation nécessaire des zonages pour le calcul des aides au logement et des plafonds des loyers HLM, puis pour qualifier la tension des marchés immobiliers, qu’il s’agisse des habitants à l’année ou des saisonniers ;
• à doter les communes, dans le cadre du PLU, d’un outil d’aménagement leur permettant d’identifier les ensembles immobiliers touristiques dont la vocation doit être préservée afin de conserver les lits touristiques marchands (« lits chauds ») et de favoriser la rénovation thermique du parc existant ;
• à étendre le dispositif profitant aux propriétaires ne pouvant atteindre immédiatement le niveau de performance énergétique exigé à ceux qui sollicite une autorisation administrative de mise en location lorsqu’elle est conditionnée au respect des mêmes exigences de performance énergétique ;
• à supprimer la condition tenant au niveau de performance énergétique exigée pour l’obtention de l’autorisation préalable de mise en location d’un meublé de tourisme ;
• à élargir aux zones de montagne et littorales, ainsi qu’aux communes bénéficiant d’un classement en station de tourisme la dérogation que le projet de loi prévoit quant au niveau de performance énergétique exigé dès lors que les propriétaires sont objectivement dans l’incapacité de l’atteindre ;
• à supprimer l’exclusion du dispositif Jeanbrun tenant à la présence d’une chaudière fonctionnant aux énergies fossiles. En effet, tous les modes de chauffage ne se valent pas en termes calorifiques et les grands froids en montagne s’accommode parfois mal d’autres sources d’énergie pour un système de chauffage performant. Par ailleurs, la rénovation thermique peut s’appliquer valablement au bâti plus qu’au mode de chauffage et justifie ainsi des dépenses déjà très importantes ;
• à permettre le bénéfice du dispositif Jeanbrun même lorsque le bien est loué à des parents ou alliés (hors foyer fiscal).
J’ai en outre cosigné des amendements visant à prévoir l’application du régime fiscal Jeanbrun aux détenteurs de part de SCPI, ou encore à étendre dans le secteur privé, comme cela a été fait en Commission pour le logement social, la durée de récupération des économies d’énergie (principe de la troisième ligne de quittancement).
Regrettablement, plusieurs ont été vus comme des cavaliers législatifs, notamment lorsqu’il s’agissait d’apporter des solutions aux enjeux de rénovation énergétique et thermique des bâtiments en zone de Montagne et au maintien de l’offre de logements touristiques dans nos stations (résidences et meublés de tourisme) ; d’autres ont fait l’objet d’avis défavorable de la Commission des Affaires économiques et/ou du Gouvernement par rapport à leurs objets.
Les amendements concernés amenaient pourtant des réponses utiles et concrètes aux préoccupations des Collectivités et des professionnels de la Montagne. Il s’agira donc d’identifier ou d’être à l’initiative du véhicule législatif qui permettra dans un avenir proche de faire avancer ces sujets majeurs. Vous pouvez compter sur moi en ce sens.
Par ailleurs, mon amendement visant à supprimer l’exclusion tenant à la présence d’une chaudière fonctionnant aux énergies fossiles du dispositif Jeanbrun et à l’atteinte une étiquette D n’a pas été adopté puisqu’il a inspiré la rédaction d’un amendement examiné avant lui qui a été validé par le Sénat. Ainsi, le projet de loi maintient l’objectif de l’atteinte de l’étiquette D pour les logements éligibles au dispositif Jeanbrun, tout en supprimant, et c’est heureux, l’exclusion du logement comprenant une chaudière à énergies fossiles.
Enfin, je me félicite de l’adoption de mon amendement n° 409 qui visait à permettre le bénéfice du dispositif Jeanbrun même lorsque le bien est loué à des parents ou alliés (hors foyer fiscal). Cette exclusion était injustifiée, surtout dans le contexte de grande difficulté à se loger dont pâtissent trop de Français actuellement.
Le projet de loi a été adopté le 8 juillet dernier par le Sénat.
Nous n’avons pas connaissance du délai dans lequel il sera examiné à l’Assemblée nationale.